La première étape avant de construire une maison est de trouver un terrain. Comment fonctionne ce type d’achat ? Que devez-vous faire ? Voici quelques conseils pour choisir et acheter un terrain.
Terrains à bâtir : définition
Avant d’acheter un terrain, il est important de savoir que la notion de terrain est définie par la loi. En effet, pour pouvoir construire un logement, il faut remplir toutes les conditions nécessaires pour y réaliser des travaux. Pour être considéré comme un terrain constructible, certains critères juridiques doivent être respectés.
- Le sous-sol ou le sol doit être capable de supporter le poids de la maison.
- Le terrain ne doit pas être situé dans une zone inondable. Il faut toutefois noter qu’il peut être possible d’obtenir un permis de construire dans une zone inondable si des dispositions particulières sont prévues dans le PLU : le choix appartient à la commune concernée.
- Le terrain doit être maintenu ou « connecté ». C’est-à-dire qu’il doit être accessible par une route ou une rue et que le futur logement doit pouvoir être raccordé au réseau (eau potable, électricité, assainissement collectif…).
Pour déterminer si un terrain est réellement adapté à la construction de logements, il faut se référer au PLU (plan local d’urbanisme) de la commune où se trouve le terrain.
Règles à garder à l’esprit lors de l’achat d’un terrain
Le terrain est soumis à une autorisation légale de construire. Pour en être sûr, consultez les documents d’urbanisme à la mairie pour voir si la construction est possible. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) vous permet de connaître les usages autorisés du sol et de savoir comment construire.
La carte locale définit également la zone dans laquelle se trouve le site (par exemple, zone urbaine, site de développement proposé, terrain protégé, etc.) Un autre document important est le certificat d’urbanisme, qui indique les taxes, les restrictions de propriété, les règlements d’urbanisme et les raccordements existants applicables au terrain.
Acheter un terrain isolé ou résidentiel : la différence
La loi sur l’aménagement du territoire fait la distinction entre deux types de terrains.
Les lots « isolés » ou « hors lotissement » s’ils ne proviennent pas d’une division de terrain (c’est-à-dire qu’ils ne proviennent pas d’un terrain divisé en plusieurs parcelles). On parle également de lot « dispersé ». À ce titre, ils peuvent être proposés à la vente sur une base non garantie et non cautionnée.
Des lots dans des zones résidentielles. Il est donc le résultat d’un processus de lotissement par lequel le promoteur divise une parcelle unique en plusieurs lots. Avant la vente, le promoteur doit obtenir un permis d’aménagement ou une résolution de non-approbation de la mairie pour diviser le terrain en plusieurs parcelles. Le site doit être zoné et desservi.
Points à vérifier avant d’acheter un terrain
État des sols et risques environnementaux
Les sols humides ou argileux nécessiteront un renforcement des fondations, ce qui entraînera des coûts supplémentaires. Le type de sol sera indiqué par une évaluation de l’état de risque et de contamination (appelée diagnostic ERP), qui doit être réalisée par le propriétaire pour pouvoir vendre le terrain. Toutefois, il est conseillé de réaliser en parallèle une étude géotechnique (1 000 à 2 000 euros) afin de déterminer les propriétés mécaniques du sol et d’évaluer les risques naturels identifiés dans l’environnement.
Identification de la surface et des limites du terrain
Le bornage vous permet d’identifier avec précision les limites entre votre terrain et celui de votre voisin. Dans la plupart des cas, cela n’est pas obligatoire, mais nous le recommandons pour protéger nos clients contre tout litige concernant les limites de la propriété.
